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龙湖地产(00960):“冻产”政策立竿见影但影响只是短暂的

时间:2018-08-11 12:57:48  来源:本站  作者:
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  业绩、市值双双突破千亿之后,加速中的龙湖再次重申“稳健”的重要性。“应对市场调整无需引起恐慌,就是要小心一点。”在9月25日的线上交流会上,龙湖投资者关系总监施磊在问及如何应对市场调整时,用“小心”一词来表达了龙湖的态度。

  她的说法与龙湖“掌门人”吴亚军的一致,在今年3月和8月的业绩会上,吴亚军曾反复强调面对政策调控,企业要“小心”。但过去的八个多月,龙湖一直在加速出货。龙湖官网数据显示,截止8月末,龙湖地产累计实现合同销售额1150.9亿元,合同销售面积742.9万平方米,两者的增幅都超过了100%。

  而且在销售之外,龙湖今年的拿地态度也尤其积极,拿地数量和面积更是冲到了行业“前十”的位置。据施磊介绍,2017年上半年,龙湖共斥资383亿拿下40宗土地,总面积1075万平方米,权益面积646万平方米。

  需要注意的是,在上述40宗土地中,通过招拍挂获得的为26宗,收购拿下14宗。龙湖首席财务官赵轶曾在业绩会上直言,龙湖坚持在公开市场上拿地,因为公开市场拿地相对比较干净,而并购最大的挑战则是一个资产包里有好有坏。

  但从其上半年拿地方式的配比来看,35%的土地资源来自于收购,这一比例并不低。虽然龙湖更倾向于在公开市场拿地,但对于并购龙湖也没有懈怠的意思。

  “现在行业的收购和整合是一个非常流行的概念,很多人会问龙湖为什么不去收购公司。对我们而言,并不是招拍挂的地就一定贵,一定不好,收购的地就一定便宜,一定好,这都只是获得土地的渠道而已,最终我们还是要根据每块地不同的属性去判断。”

  施磊表示,对龙湖来说,拿地的渠道并非关键,关键在于土地的性价比。“我们对收购公司相对比较谨慎,但是对于项目或股权的收购,龙湖是非常开放的。实际上龙湖收购的比例也不小,而且未来会越来越大。”

  不过,时代财经注意到,8月起,龙湖的姿态开始回归“稳健”,拿地速度明显放缓。施磊披露,龙湖在8月仅获得3宗土地,而就在前一个月,龙湖还曾豪掷147亿元狂揽11宗地。

  “当市场发生变化,速度该快一点就快一点。但我们又不会过分超越、持续超越行业去追求速度。”龙湖集团CEO邵明晓在7月底向媒体分享的战略思考侧面解释了龙湖“减速”的原因。

  施磊也表示,龙湖不是一个单维度追求销售业绩出众的公司,与规模相比,龙湖更加追求安全性和均衡性。因此,基于“安全”和“均衡”的考虑,在疾驰7个月后,龙湖开始踩“刹车”。

  吴亚军在上个月的业绩会上表示,遇到政策调整时,一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。当前,新一轮的集中调控又在上演

  9月22日、23日,重庆、南昌、长沙、南宁、西安、贵阳和石家庄7城先后出台楼市新政,多数城市对取证后销售的年限进行了限制。广发证券首席经济学家沈明高表示,中国的房地产进入了下行周期,作为不动产的房地产成为了“冻产”。

  受此政策影响,9月25日,连续上涨多个交易日的内房股集体“跳水”,龙湖地产、碧桂园、中国恒大等盘中跌幅逾10%。

  对于调控政策带来的影响,施磊并不讳言,“冻产”政策的影响可以说是立竿见影。但她也认为,政策的不利影响只是暂时的,“短期内可能会有些波动,但实际上‘冻产’政策对于一二线城市,或者真正的自住型和改善型需求的这部分客群影响是有限的。”

  她直言,在调控的背景下,龙湖完成年度目标也将是大概率事件,“从2013年开始,龙湖的存货基本维持在100亿的规模,这让龙湖在面对调整,甚至是行业下行风险的时候更加从容和笃定。另外,2017下半年,龙湖的可售货值大约2300亿左右,完成销售目标完全没有悬念,即使面临新的调控政策,龙湖也非常有信心。”

  施磊坦言,前两年住宅价格的上涨使得龙湖今明两年的毛利水平处于高区间,但其并不预期毛利率还会大幅回升。“对于房地产这个领域长期下滑,我们应该是一个接受的态度,不要期待太多。毛利回到原来35-40%的水平不现实也不健康。按照我们的想法,开发物业阶段,能够长期维持在20%就很好了,25%左右就非常优秀了。”

  至于如何提升盈利能力,她表示要靠开发物业加提升运营能力来实现,类似商业地产、长租公寓这样的产品能够为利润的上涨做出贡献。据其透露,经过初步估算,冠寓重资产项目的毛利率大约在65%左右,轻资产项目则在35%的毛利水平。(编辑:何钰程)

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